DetaljplanLeverans
Den nya unika modellen för att driva detaljplaneprocesser"vi får din detaljplan antagen både snabbare och till betydligt lägre kostnad"
Vision
Vårt mål är att leverera antagna detaljplaner för kunds räkning snabbare och mer värdeskapande än någon annan aktör på den svenska marknaden.
Strategi
Genom en förutsägbar process där struktur och systematik är grundpelarna. Inget lämnas åt slumpen samt där internt teamwork och externt samarbete är värderingar som ger resultat.
För vem?
Våra kunder är fastighetsbolag, fastighetsägare, byggherrar och markägare. Stora såväl som små.
Syftet?
Vi tar ett helhetsansvar från start till mål. En resa som vi vill göra rejält mycket kortare än genomsnittet för detaljplaneprocesser i den aktuella kommunen. Vanligtvis börjar vi projektet efter att kunden fått ett positivt planbesked och vi lämnar ofta projektet då detaljplanen blir antagen.
Med vår unika modell har vi lyckats identifiera problemen med detaljplaneprocessen och därmed hittat en effektiv lösning för att få detaljplaner att bli antagna snabbare samt till lägre kostnad.
Våra tjänster
Detaljplanetjänster
Vi på DetaljplanLeverans har tjänster för olika skeden av detaljplaneprocessen. Framför allt tar vi helhetsgrepp där vi leder arbetet hela vägen från planbesked till antagen detaljplanen.
Redan i uppstarten samverkar vi med kommunen och föreslår att planprocessen blir byggherredriven så långt det är möjligt. Vilket skapar ett mer jämt flöde av tillgängliga resurser för kommunen samtidigt som vi får mer kontroll över projektledningen och slutresultatets kvalitet.
Helhetsgrepp/ helhetsansvar innebär att vi tar fram arkitektförslag, handlar upp underkonsulter och beställer de utredningar som krävs, tar fram alla grundhandlingar, projektleder processen utifrån vår målsättning samt hanterar alla möten/ förhandlingar med kommunen.
Före processen
Även före planbesked sökes kan vi göra en framgångsbedömning av markområden som kunden vill testa för en ny detaljplan.
Ansöka om planbesked
Vi hjälper kunden att ansökan om planbesked. Vi skapar en professionell och korrekt ansökningshandling baserat på förutsättningarna för den aktuella fastigheten.
Efter processen
Vi projektleder gärna överklagandeprocessen till kunden och kortar tiden under överklagande från år till månader i många fall.
Transaktionsådgivning och förmedling av fastigheter samt byggrätter
När detaljplaneprocessen är avslutad slutar inte vårt engagemang där. Vi fortsätter att stödja våra kunder även efteråt genom att erbjuder tjänster inom transaktionsrådgivning och förmedling av fastigheter och byggrätter.
Vårt mål är att vara din partner genom hela projektets livscykel, från planering till den slutliga affären. Vår expertis säkerställer en smidig och framgångsrik process.
Fastighetsägare och markägare sökes
Hör gärna av er om ni själva har mark eller om ni vet någon som har mark eller fastighet som ligger inom kommunens översiktsplan för bostäder eller industri/ logistik men där ännu ingen detaljplan tagits fram eller ändrats. Uppfylls förutsättningarna ovan så tar vi gärna en förutsättningslös diskussion om hur vi kan hitta en modell för att investera i er mark tillsammans med er.
Vår metod
Vi frågade oss 2019, varför ser processen för att ta fram en detaljplan så olika ut beroende på vilken kommun processen pågår i och varför tar processen olika lång tid beroende på kommun? Sedan dess har vi arbetat fram en metod som gång efter gång visat sig vara väldigt framgångsrik i många olika planprocesser i många olika kommuner. Nedan följer en förklaring till några av våra nycklar till framgång. För mer djuplodande förklaring till framgångskonceptet vänligen kontakta oss på (073 – 444 81 65 eller på info@detaljplan.se)
Kärnkompetensen i varje projekt står våra planarkitekter för. Dem är seniora och besitter djup kunskap från många års framgångsrikt planarbete fördelat på en mångfald av kommuner.
Gällande planarkitekter/ arkitekter är vi flexibla då kunden önskar en specifik person till rollen som planeringsarkitekt eller till andra arkitektroller som kan behövas under en planprocess. Lyckade samarbete som kunder upplevt tidigare med en viss planarkitekt ser vi positivt på. Om önskan finns från kund anlitar DetaljplanLeverans då den specifike resursen för att vara en del av teamet genom hela detaljplaneprocessen.
Nycklar till framgång
- Uppstartsmöten där gemensam en målbild skapas. Målbild för både processens tidslängd och den färdiga planens omfattningen i BTA. Först skapas en flexibel målbild med kunden och sedan skapas en slutgiltig målbild med kommunen.
- Struktur för aktiviteter samt återkoppling med kommunen stäms av i uppstartsmöten där vi tagit fram och stämt av agendan i god tid före mötena. Handledning för aktiviteterna och återkopplingen innefattar vem som äger respektive fråga, hur lång återkopplingstiden förväntas vara och på vilket sätt återkopplingen ska ske.
- Professionellt projektledarskap ska finns genom hela detaljplaneläggningen. I en projektledarroll ingår att skapa bra förutsättningar för samarbete, kommunikation, tillit och lagprestationer. Vårt team innehåller alltid en projektledare oavsett om kommunen har en projektledare eller inte.
- Vi utför mer arbete i varje steg av planprocessen än vad som efterfrågas av motparten. Framför allt lägger vi stort fokus i planeringsfasen inför uppstart av uppdraget och arbetet fram till och med samrådsskedet gör vi betydligt grundligare än vad som är normen för arbete med detaljplaner. Dessutom tar vi fram en detaljerad tidplan i form av ett Gantt-schema som vi följer upp löpande.
Tre centrala framgångsfaktorer
Från våra empiriska erfarenheter och ifrån forskning i Sverige som gjorts sen 2015 ser vi att framgångsfaktorer för en snabbare detaljplaneprocess framför allt ligger i samarbetet och kommunikationen med kommunen. Men även tilliten mellan byggherre och kommun är av stor betydelse för att undvika förseningar eller omtag.
Samarbetet
- Skapa en gemensam målbild som är konkret och genomförbar.
- Hålla fast vid det som är överenskommet och beslutat kring för att undvika omtag och riktningsförändringar.
- Motverka personalomsättning både hos kommunen och hos byggherren.
- Inneha förståelse för varandras roller och drivkrafter samt hur respektive organisation styrs, leds och verkar.
- Att respektive part samordnar sin egen interna organisation, det vill säga samordningen mellan kommunens olika förvaltningar, byggherrens interna organisation och mellan olika byggherrar när flera finns representerade inom samma planprocess.
Kommunikationen
- Sträva mot att ha en så öppen och rak dialog som möjligt där ställningstaganden och beslut motiveras från båda parter.
- Förebygg konflikter genom att diskutera känsliga frågor som exploateringsgrad, tid och detaljeringsgrad i ett tidigt skede.
- Vara lyhörd mot den andra parten.
- Kommunicera via personliga kontakter och undvik mailande i högsta möjlig mån.
- Använda kommunikationsplaner för både intern och extern kommunikation.
Tilliten
- Undvika att dölja angelägenheter för varandra och våga vara så öppna, ärliga och transparenta som möjligt.
- Kommunen måste våga ha tillit till byggherren att göra detaljplanerna mer flexibla samtidigt som byggherren måste förvalta detta förtroende genom att utföra det som har utlovats.
- Byggherren och kommunen skall ej ta kontakt med befattningar i högre rang hos den andra parten kring en specifik planläggning, utan att individerna som arbetar med planen är medvetna om det.
Priser
Vi försöker här ge en övergripande bild över hur kostnadsbilden kan se ut och variera beroende på typ av detaljplaneprocess. Det första exemplet beskriver en större byggherredriven detaljplaneprocess. Exempel nummer två beskriver en process där kommunen gör en större del av jobbet och sista exemplet beskriver hur vi kan hjälpa till med en överklagande process efter att detaljplanen har antagits.
1. Fiktiv offert för mindre detaljplan med 8 000 BTA bostäder
I detta fall tänker vi oss att kommunen står för större delen av planprocessen vad gäller upphandling och beställning av utredningar från underkonsulter samt att kommunen tar initiativet för att driva planen framåt.
Fastighetsägarens del i processen blir att handla upp och beställa 3 utredningar/underlag.
Under planprocessens gång behöver fastighetsägaren delta i ca 25–30 avstämningar/ möten/ förhandlingar med kommunen gällande allt ifrån utformning av vägrummet och val av ett lämpligt energisystem.
DetaljplanLeverans gör hela det jobb som fastighetsägaren förväntas utföra under planprocessen. I tillägg tar vi även fram alla motförslag till kommunens framarbetade plankartor och planbeskrivningar.
- Vår planarkitekt följer upp och kommer med motförslag gentemot det kommunen presenterar. Denna process tar ca 5 timmar.
- Vi handlar upp, tar fram underlag, till och beställer ovan nämnda 3 utredningar. Vi hanterar den viktiga samordningen av underkonsulternas arbete så att aktiviteterna i planprocessen sker i rätt ordning och till rätta förutsättningar.
- Under planprocessen medverkar vi i 25-30 möten/ förhandlingar/ avstämningar med/mot kommunen.
- DetaljplanLeverans stämmer av med kunden för varje 4-5 möten som planprocessen generar. I varje kundavstämning förnyas och säkerställs mandaten som fastighetsägaren har ställt ut i respektive planfråga mm.
- Organiserar och anordnar möten med sakägare (t.ex. grannar till ett planområde) för säkerställande av att information lämnas likvärdigt till samtliga.
Projektsteg 2 36 450 kr Justeringar för granskning
I priset ingår justerande av samtliga utredningar och handlingar samt löpande projektledning av alla ändringar som sker i respektive plansteg.
Projektsteg 3 36 450 kr
Justerande för antagande
I priset ingår justerande av alla utredningar och handlingar samt löpande projektledning av alla ändringar som sker i respektive plansteg.
________________________________________
Totalt pris för en komplett detaljplanprocess
S:a 315 900 kr
2. Fiktiv offert för byggherredriven normalplan med 20 000 BTA bostäder och kommersiella lokaler
Nedan beskrivs hur en byggherredriven
”normalplan” på 20 000 BTA kan se ut. Vi lämnar i detta exempel ett
fast pris och tar all risk. Avseende riskfördelning och prissättning finns det
ofta anledning att ta en diskussion inför det specifika uppdraget eftersom
förutsättningarna för varje ny detaljplaneprocess ser olika ut.
- VA-utredning
- Trafikutredning
- Bullerutredning
- Kulturmiljö-utredning
- Geoteknisk undersökning
- Arborist, trädinventering mm
Inhouse
- Planarkitekt
- Planansvarig
- Projektledare
- Researcher/assistent
Efter planbesked, handlas ovanstående utredningar upp och beställs, arkitekförslag tas fram. Alla utredningar (UK) samt all arbete inhouse ingår i det fasta priset.
Projektsteg 2 175 215 kr Justeringar för granskning
I priset ingår justerande av alla utredningar och handlingar samt löpande projektledning.
Projektsteg 3 175 215 kr Justerande för antagande
I priset ingår justerande av alla utredningar och handlingar samt löpande projektledning.
________________________________________
Totalt pris för en komplett detaljplanprocess
S:a 1 556 007 kr
3. Fiktiv offert för överklagandeprocessen
Här faktureras den faktiska tiden i timmar som projektledningen behöver ta i anspråk, vilket kan variera stort mellan olika typer av ärande.
Timpris för effektiv projektledning är 750 kr/timme.
Ett relativt vanligt scenario ger ca 20-30 timmar nedlagda timmar projektledningen för hela överklagandeprocessen. Försening av lagakraftvunnen plan på grund av överklagan blir ca 2-3 månader.
Satt i relation till hur lång försening blir utan DetaljplanLeverrans tillvägagångsätt med professionell och strukturerad projektledning, blir effekten påtaglig. Då försenas lagakraftvunnen plan med ca 10-14 månader.
_____________________________________________________
Totalt pris för hantering av överklagandeprocessen
S:a 15 000- 22 500 kr
Om oss
DetaljplanLeverans i Skåne AB har sitt säte i Helsingborg. Bolaget grundades 2022 av Daniel Lindbeck, som har en lång erfarenhet i fastighetsbranschen och specifikt inom fastighetsutveckling.
Namnet DetaljplanLeverans anspelar på modellen som arbetats fram de senaste 4 – 5 åren. Där målsättningen är att på kortast möjliga tid leverera antagna detaljplaner till kunder. Effekten för kunden är stor, särskilt då de bokförda värden ökar drastiskt vid en laga kraftvunnen plan. Ökningen av bokförda värde påverkar i sin tur möjligheterna och kostnaden för finansiering av kundens bolag/ verksamhet. Även planeringen för kommande byggprojekt säkerställs med kortare planprocess. Kortare ledtider i planprocessen leder även till andra samhällsvinster som högre tillväxt och mer positivt företagarklimat i form av att planerbarheten inom kommunens gränser ökar.
Bolagets affärsidé tog sin form efter att Daniel Lindbeck och teamet han jobbat med i flertalet planprocesser noterade en tydlig skillnad i tidsåtgång mot jämförbara planprocesser i respektive kommun. Planprocesserna blev 6 – 12 månader kortare, trots att kvaliteten var prioriterad i planprocessens alla steg.
Detaljplanerna som Daniel och teamet jobbade fram levererade även ett större än förväntat värde i form av mer BTA i flertalet av uppdragen.
Förutom att vi verkligen brinner för att jobba fram detaljplaner så är vi mycket tävlingsinriktade och vill krossa alla förväntningar som möter oss. Vill du ha din kommande detaljplan antagen snabbare och till större värde än du trodde var möjligt? Då har du kommit helt rätt!
Nu hoppas vi på möjligheten att få hjälpa dig med dina nya detaljplaner! Kontakta oss gärna för ett förutsättningslöst möte.
Kontakta oss
DetaljplanLeverans i Skåne AB
Henckelstorg 4, 252 36 Helsingborg
info@detaljplan.se
+46 (0) 734 44 81 65
+46 (0) 739 90 69 86